Det här med de outnyttjade byggrätterna

Det finns några påståenden som man får höra så ofta i stadsbyggnadsdebatten i Stockholm att man glömmer varifrån de kommer. Det påstås exempelvis väldigt  ofta att “byggherrarna” (för övrigt ett fantastiskt ord, som låter som hämtat ur Kåldolmar & Kalsipper) sitter på byggrätter till 47 000 bostäder som de inte använder. Skälen brukar oftast anges vara för att de möjligheter de har att bygga inte är på tillräckligt attraktiva platser, och att de därmed låter bli.

Innan jag grottar ner mig i varifrån siffran 47 000 kommer, kan vi inte stanna här och fundera på grundbulten i detta påstående? Även om det nu är så, att det finns “byggrätter” till 47 000 bostäder som står oanvända för att byggherrarna inte vill bygga där – är det något dåligt? I Stockholm har vi en extrem bostadsbrist. Det är säljarnas marknad. Den konspiratoriskt lagde tänker då att oligopolet på marknaden håller nere produktionen för att hålla priserna uppe. Men vilka bostäder skulle det då vara som inte blir byggda? Enligt naturkramarna skulle det vara bostäder som ligger i “mindre attraktiva områden”.

Redan här måste man reagera över cynismen. Man menar alltså att kommersiella företag borde bygga hus i lägen som de vet är dåliga, snarare än de som är bra? Och att de människor som har svårt att få tag i en bostad då skulle tvingas bo i dessa sämre lägen, snarare än de som ligger nära staden?

Varifrån kommer siffran?

Men om vi glömmer det för ett ögonblick, och istället försöker ta reda på varifrån siffran 47 000 kommer så kan vi försöka komma närmare sanningen. 2013 tog Länsstyrelsen i Stockholm fram en rapport med det sexiga namnet “Kommunernas planeringsmässiga förutsättningar att bygga bostäder” på uppdrag av regeringen. Denna rapport skulle sammanställa läget hos de 26 kommunerna i länet – hur många bostäder kan de bygga under de närmaste tiden för att möta behoven i länet fram till 2030? Behovet förresten, det uppskattas till mellan 179 000 och 319 000 mellan åren 2013 och 2030. Det betyder enligt länsstyrelsen själva att vi har ett regionalt behov av 16 000 nya lägenheter om året under dessa 16 år.

Eftersom jag är en björn med mycket liten hjärna tycker jag att det är ganska jobbigt att läsa 82-sidiga rapporter från det offentliga Sverige. Men jag har försökt, för jag vill förstå varifrån siffran 47 000 kommer, och vad det skulle innebära. I den här rapporten står bland annat “Det har visat sig finnas över 47 000 bostäder i lagakraftvunna detaljplaner, vilket tyder på en aktiv planläggning i kommunerna.”

Härifrån kommer alltså siffran. Men om vi läser lite till, så hittar vi snart att av dessa 47 000 lägenheter är det väldigt få som verkligen inte redan är på gång. 47 000 innefattar nämligen alla planer – sådana som redan är under uppförande liksom såna som befinner sig i överklagandehelvetet, och sådana som vunnit laga kraft men inte blivit färdigställda än.

gnesta
“Bygg i Gnesta” – 64 minuter från Stockholm C med pendeltåget?

Vad är en planerad bostad?

Det visar sig nämligen att det visserligen fanns 47 000 lägenheter under planskede i kommunerna vid rapportens författande, men det är långt ifrån alla dessa där verkligen är klart för att sätta spaden i jorden. Väldigt många planer är överklagade, många är planer som sträcker sig långt fram i tiden och byggs i etapper. Länsstyrelsen uppskattar att endast 8 000 av dessa ingår i vad som kan kallas “outnyttjade byggrätter”, det vill säga platser där det borde gå att sätta igång med bygget, men anvisad byggherre inte har satt igång än. Minns nu att 8 000 bostäder är alltså sex månaders behov, så även om alla dessa byggen sattes igång idag skulle det inte lösa någon kris.

Jag vill titta lite närmare på Stockholms stad, eftersom det är här jag bor. I september 2013 rapporterade kommunen till Länsstyrelsen att det fanns 6 600 bostäder i aktivt planskede. Det fanns 3 505 bostäder i överklagade detaljplaner och 10 000 bostäder där byggen inte påbörjats ännu. Men endast “ca 1000″ av dem är sådana där kommunen uppskattat att “byggrätten kan anses vara outnyttjad”.

Nu är vi nere från siffran 47 000 till cirka 1 000, i Stockholms stad. Och vad kan det då bero på att byggherrar väljer att inte utnyttja dessa byggrätter? I en SVT-artikel från 2013 säger vd för HSB i Stockholm att “[..] har du inte tillgång till bussförbindelser, tunnelbana eller pendeltåg så blir det mycket svårare att sälja bostadsrätterna. Då blir man lite försiktig som byggare, för risken finns ju ändå att man står med tomma lägenheter sen.”

Vad förväntar vi oss?

Ja, varför skulle HSB bygga på platser där de själva uppskattar att det blir svårt att sälja bostäderna (vi pratar om bostadsrätter här)? Men ännu viktigare – varför skulle vi förvänta oss att människor skulle vilja bo där byggherrarna inte tror att det går att sälja lägenheter? Och om vi istället skulle vilja att almännyttan i staden bygger lägenheterna på dessa byggrätter – varför ska hyresgäster tvingas bo på platser som uppenbarligen är mindre attraktiva?

blogg_47k

Någonstans är jag lite glad att det ser ut så här. Marknaden väljer bort platser som inte är stadsmässiga. Det ger tydligen ett minskat byggande just nu, men min förhoppning är att detta kan leda till en allt tydligare bild av var människor faktiskt skulle vilja bo. Det jag inte vill se är ett nytt statligt eller kommunalt program som bygger stora mängder bostäder på platser där privata företag bedömt att lägenheterna är osäljbara eller svårsålda. De platserna är helt enkelt inte bra nog för oss att bygga stad på.

/M;

En död hand över staden? – Vad betyder egentligen “k-märkt”?

Stadsmuseets karta över Stockholm
Stadsmuseets karta över Stockholm

En gammal SvD-artikel blir delad om och om igen på Facebook. Rubriken skriker: “Så river man det k-märkta Stockholm”, och läser man artikeln får man intrycket att staden genomgår en ny Klara-rivningsvåg. SvD tar i ordentligt: “128 byggnader med kulturhistoriskt värde har rivits i Stockholms stad bara de senaste tio åren. Ett 50-tal av dessa hade pekats ut av stadsmuseet som särskilt eller synnerligen värdefulla.”

Men vad handlar det egentligen om? Vilka “värdefulla” byggnader rivs? SvD har trevligt nog gjort en interaktiv karta, så vi kan själva se alla rivningar som är “k-märkta”. För att förstå den måste vi först prata om vad “k-märkt” egentligen betyder. Det finns nu ingenting som heter k-märkt, utan SvD har utgått från Stadsmuseets kulturhistoriska klassificering, ett enormt arbete som Stadsmuseet gjort för att klassificera alla byggnader i Stockholm efter dess kulturhistoriska värde. Gulmarkering är den lägsta skyddsgraden, “visst kulturhistoriskt värde”. Grönt är nästa klass, “särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt”. Blått är högsta klassen, “synnerligen kulturhistoriskt värdefull bebyggelse som motsvarar fordringarna för byggnadsminnen i kulturminneslagen”.

Södersjukhuset i Stockholm
Södersjukhuset i Stockholm, gulmarkerat enligt Stadsmuseet.

Kulturminnen alltså, men om man tittar på kartan som Stadsmuseet gjort slås man snabbt av att hela Stockholm är kulturminne om Stadsmuseet får bestämma. Exempelvis är Södersjukhuset gulmarkerat, och denna betongkoloss anses alltså ha “visst kulturhistoriskt värde”. Det kanske är sant, men är det verkligen någon stockholmare utanför museivärlden som skulle gråta om Södersjukhuset revs för att ge plats åt en annan byggnad?

Dalens sjukhus i Stockholm
Dalens sjukhus i Stockholm, grönmarkerat enligt Stadsmuseet.

I dagarna rivs Söderstadion, och även om jag och många andra Hammarbyare har fantastiska minnen därifrån ser vi inga protestmarscher för att bevara den som ett minnesmärke. Och detta trots att Söderstadion är grönmarkerad på listan, och alltså är en “särskilt värdefull” byggnad. Andra gröna byggnader är Dalens sjukhus, hela Dalens bostadsområde och Cityterminalen i Stockholm. Troligen skulle alla dessa byggnader kunna rivas utan att en enda Stockholmare skulle protestera, åtminstone ur kulturhistorisk aspekt.

Dalens centrum i Stockholm
Dalens centrum i Stockholm, grönmarkerat enligt Stadsmuseet.

Låt oss då titta på blåmarkeringen. Där finns så klart de verkligt skyddsvärda husen – nästan hela Gamla stan är blåmarkerat, och så även Globen och Skogskyrkogården. Men på SvD:s karta finns också fyra blåmarkerade hus som alltså rivits. Denna skandal måste vi titta lite närmare på!

Ett av de blåmarkerade husen ligger på Söder, närmare bestämt Stadsgården 1. Detta är vid Slussen, så man får anta att det var en del av gamla Slussen som revs. Här saknas tyvärr mer information, så vi får gissa vad det kan ha handlat om – men å andra sidan ska hela Slussen rivas snart, så det kanske inte är så konstigt att ett hus redan strykt med. De tre andra blåmarkerade husen ligger i förort – ett i Midsommarkransen och två i Hässelby. Låt oss titta närmare på vad det är för särskilt värdefulla kulturminnen som rivits här.

Midsommarkransen

blaue2
Blåmarkerad byggnad i Midsommarkransen.

Från Riksantikvarieämbetets sida kan vi hitta information om huset som rivits. Det handlar om Stockholm Telefonfabriken 5, från 40-talet. Som vi ser på bilden handlar det om gamla industribyggnader. Knappast det man förväntar sig som “k-märkt” när nu tidningen slår på stora trumman och pratar om “rivningsvåg”.

Hässelby

blaue1
Blåmarkerad byggnad i Hässelby.

Även här kan vi se foto via Riksantikvarieämbetets sida. Det handlar om en blå industribyggnad i plåt från 70-talet. Är det någon utanför Stadsmuseet som tycker att denna byggnad är “synnerligen kulturhistoriskt värdefull bebyggelse som motsvarar fordringarna för byggnadsminnen i kulturminneslagen”? Jag har svårt att tro det.

Det fjärde huset låg granne med den blå plåtkåken, men här saknas tyvärr foto. Det var dock enligt sidan en kontorsbyggnad från 60-talet. Eftersom ingen ens brytt sig om att fotografera den misstänker man att den inte var så vacker.

Jag må raljera kring detta – och visst är det Stadsmuseets uppgift att klassificera byggnader utifrån aspekter som jag som lekman inte kan uppskatta. Dessa hus kanske verkligen var unika av olika skäl, men när SvD skriver en så insinuant artikel om “politiker som kör över stadsmuseets experter” så undrar man hur det egentligen ska fungera i staden. Ska vi bo i en stad där ingenting får rivas, och hela staden är ett museum? Om Stadsmuseet fick som de ville kanske det skulle vara så.

/M;